Doanh nghiệp căng thẳng mệt mỏi vì phải qua "trăm cửa, trăm dấu" để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án bất động sản.
Những dự án Bất Động Sản bất động sản "không lối thoát"
“Doanh nghiệp bất động sản đang bị đẩy vào tình thế ngồi trên đống lửa trước ma trận thủ tục pháp lý ”, lãnh đạo một doanh nghiệp tại Hà Nội nhìn nhận về những trở ngại chung của doanh nghiệp địa ốc lúc này.
Theo vị chủ đầu tư này: “Khi triển khai dự án, doanh nghiệp cố chịu đựng để hỗ trợ cho xong việc, để Dự Án BĐS có khả năng ra được hàng. Nhưng khi mọi việc xong xuôi rồi nhìn lại, thì chỉ thấy “sợ". Nếu buộc phải đi lại chặng đường làm thủ tục Dự Án BĐS đó một lần nữa, minh chứng và khẳng định tôi không đủ can đảm để vượt qua".
“Trước đây có hiên chạy cứng và hành lang “mềm”, giờ đây cứng cũng khó mềm cũng khó. Mọi cánh cửa như đóng chặt với doanh nghiệp", ông cho biết thêm.
Từ hai năm nay, việc xin các dự án rất khó khăn. Hiện doanh nghiệp của ông có một Dự Án BĐS tại Đà Nẵng đang trong quá trình xin giấy phép xây dựng. Hầu như tháng nào ông cũng cần phải bay đi bay về vài lần để "chạy" thủ tục đầu tư nhưng chưa biết khi nào rất có khả năng hoàn thiện hết pháp lý theo như đúng quy định.
Trong tình cảnh “ khóc dở mếu dở ” có lẽ rằng phải kể đến câu chuyện chưa có hồi kết của Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng khi hoàn thiện pháp lý cho dự án ở ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Theo ông Dũng, ông mua khu đất nền rộng gần 4.000m2 này năm 2007, bốn năm sau mới mới giải toả xong mặt bằng. Sau đó, ông mất bốn năm nữa mới đã có được quyết định giao đất và cho đến thời điểm hiện tại, dự án Bất Động Sản vẫn chưa tính xong tiền sử dụng đất. Một miếng đất mất đến 14 – 15 năm không làm xong thủ tục.
“Dự án bất động sản muốn hoàn thiện thủ tục pháp lý phải xin “trăm cửa, trăm dấu” khiến doanh nghiệp vô cùng mệt mỏi”, ông Dũng chia sẻ.
Đây cũng là bài toán nan giải chung của những doanh nghiệp trên thị trường bất động sản lúc bấy giờ. Nhiều dự án bị ách tắc thủ tục, "đứng hình” do thắc mắc tương quan đến thủ tục pháp lý.
Thực tế, từ thời điểm cuối năm 2018, việc thanh tra, thanh tra rà soát các dự án sai phạm được tiến hành khủng khiếp cùng với những ách tắc trong việc đồng ý chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới đã khiến việc xin cấp phát các dự án Bất Động Sản trở ngại.
Theo thống kê của Thương Hội Bất động sản TPHCM (HoREA), năm 2018, TP Hồ Chí Minh chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 Dự Án BĐS được chấp thuận đồng ý góp vốn đầu tư và 53 dự án Bất Động Sản được cấp thủ tục phép xây dựng, với tổng cộng 39.959 căn hộ và tổng diện tích 3.263.212 m2, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40%về số lượng căn hộ cao cấp và giảm 74% về tổng diện tích các dự án Bất Động Sản nhà tại khi đối chiếu với năm 2017.
Trong 9 tháng đầu xuân 2019, con số dự án được hoàn thiện pháp lý còn giảm sút mức "thê thảm" hơn khi cả thành phố chỉ có một Dự Án BĐS nhà ở được đồng ý chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có du an topaz city diaocthinhvuong nhà tại nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 Dự Án BĐS được đồng ý chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án Bất Động Sản được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.
Trong đó, một trong các vướng mắc lớn số 1 về pháp lý tại những dự án bất động sản là vì bị dính đất công xen kẹt. Theo thống kê của HoREA, hiện trên địa bàn thành phố có 158 dự án Bất Động Sản dính đất công chưa có lối thoát. Trong đó, có 124 dự án được thành phố cho vận hành trở về nhưng vẫn chưa thể triển khai bình thường.
Một trong các doanh nghiệp thấm “nỗi đau” này cần phải kể đến "ông lớn" trên thị trường bất động sản Thành Phố HCM - Novaland. Cho tới nay một số ít Dự Án BĐS của doanh nghiệp đó vẫn chưa làm được giấy ghi nhận quyền sở hữu cho người dân vì vướng đất công xen kẹt, dù có dự án Bất Động Sản chỉ vài trăm mét vuông.
Điển hình như dự án Bất Động Sản khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, Quận 7. Diện tích khu đất khoảng 77.354,8m2, trong số đó có 1.758,5m2 đất công nằm rải rác trong dự án, gồm đất rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông vận tải địa điểm. Chỉ vì vướng đất công trong dự án mà doanh nghiệp này không được cấp sổ đỏ, không được bàn giao đất để triển khai xúc tiến dự án.
Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng vướng vào thế khó tương tự. Đơn cử như tại Dự Án BĐS Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại Quận 7, Thành Phố Hồ Chí Minh. Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648 m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà tại được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Đối với phần khu nhà liền kề, Dự Án BĐS này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án Bất Động Sản này bị tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do xây chui 110 căn biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang vì không được Ủy Ban Nhân Dân TP.Hồ Chí Minh ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng.
Đáng nói, nguyên nhân khiến chủ góp vốn đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý là vì dự án hiện nay đang vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý.
Không chỉ có các vướng mắc tương quan đến việc dự án vướng đất công, câu chuyện định giá đất nền thời gian vừa mới qua cũng gây rất nhiều trở ngại cho doanh nghiệp. Theo đó, ngoại trừ những dự án Bất Động Sản bất động sản quy mô nhỏ, có mức giá trị tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng được áp dụng "phương pháp bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án Bất Động Sản. Tất cả các Dự Án BĐS còn sót lại phải áp dụng các phương pháp xác định tỷ giá của đất nền theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác lập "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, để tính tiền sử dụng đất Dự Án BĐS.
Gần hai năm nay, nhiều dự án Bất Động Sản nhà TM chưa được tính tiền sử dụng đất nên các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính, do tăng chi phí lãi suất phát sinh, tăng ngân sách quản lý, làm tăng giá thành và mất cơ hội kinh doanh thương mại.
Theo đó, quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định tỷ giá của đất nền bị kéo dài, thường trên dưới hai năm hoặc lâu hơn. Trong đó, có nguyên nhân vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước điều hành xen cài trong dự án Bất Động Sản như đã nêu phần trên làm chậm trễ thủ tục ban hành quyết định hành động thu hồi đất, giao đất.
Doanh nghiệp tự "bơi" trong ma trận thủ tục
Ngoài hệ thống các quy định pháp luật chồng chéo, bế tắc pháp lý còn thể hiện ở chỗ không có một quy trình cụ thể nào để doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục đầu tư cho dự án bất động sản.
Trước đây, chủ góp vốn đầu tư vừa kiến thiết xây dựng vừa hoàn thiện thủ tục, nhưng bây giờ, doanh nghiệp phải hoàn thiện cùng lúc rất nhiều thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, tài chính mới được cấp phép xây dựng dự án Bất Động Sản.
Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC chia sẻ, với Dự Án BĐS FLC Sầm Sơn khởi công năm 2015, doanh nghiệp chỉ mất 11 tháng vừa hoàn thiện pháp lý về giấy tờ thủ tục vừa thi công cho mỗi công đoạn ép cọc, xây thân.
Tuy nhiên, "cơ chế giờ đây cấm đoán phép doanh nghiệp vừa xây vừa xin giấy phép. Do đó, doanh nghiệp phải mất ít nhất ba năm để hoàn thành xong đầy đủ thủ tục pháp lý, tiếp sau đó mới rất có khả năng để thi công thiết kế và xây dựng dự án. Thời gian thực thi dự án Bất Động Sản cho nên vì thế sẽ bị kéo dài, gây trở ngại rất lớn cho doanh nghiệp".
"Pháp lý đóng vai trò rất quan trọng riêng với dự án Bất Động Sản bất động sản. Song hai năm quay trở về đây, việc thực thi các thủ tục pháp lý ngày càng trở ngại. Hầu hết mọi sự cố liên quan đến dự án Bất Động Sản đều dính đến pháp lý. Doanh nghiệp nghĩ đến pháp lý là sợ", ông Quyết lo ngại.
Một thế khó nữa cho các doanh nghiệp bất động sản lúc này là hiện vẫn chưa có một quy trình, thủ tục phê duyệt dự án rõ ràng và cụ thể. Mới đây, Bộ Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã yêu cầu rút ngắn các thủ tục, trình tự phê duyệt dự án Bất Động Sản từ sáu bước xuống còn năm bước. Song, đến nay, quy trình đó vẫn chưa được nhất thống quan điểm vì còn nhiều ý kiến trái lập.
Theo đó, năm bước phê duyệt dự án Bất Động Sản được TP.Hồ Chí Minh yêu cầu là: Bước 1 là lập thủ tục quyết định chủ trương góp vốn đầu tư. Bước 2 là lập đầu tư và quy hoạch chi tiết tỷ suất 1/500. Bước 3 là lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4 là thực hiện thủ tục xác lập trách nhiệm tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Bước 5 là lập thủ tục cấp Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, đồng ý đầu tư, cấp thủ tục phép thiết kế xây dựng và triển khai góp vốn đầu tư thiết kế và xây dựng.
Với quy trình này, nhiều doanh nghiệp đã “kêu trời”, vì nếu thực thi đúng có thể mất 5 - 10 năm mới tết đến xong thủ tục một dự án can ho precia. Nguyên nhân được ông Lê Hoàng Châu, quản trị HoREA chỉ ra là do quy trình thủ tục xác lập giá đất, thẩm định và đánh giá giá đất, xác lập tiền sử dụng đất mất thật nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án Bất Động Sản nhà ở chậm được triển khai tiến hành. Thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng hai năm, nhưng nhiều dự án Bất Động Sản phải mất từ ba năm trở lên.
Do đó, quy chế doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư, chưa được đánh giá và thẩm định thiết kế dự án, không được cấp chứng từ phép xây dựng, chưa được triển khai thi công là chưa tương thích với những quy định pháp luật hiện hành.
“Nếu phải nạp tiền sử dụng đất tại bước 4, doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn khoảng 5-7 năm hoặc lâu hơn. Vì vậy, quy chế này cần được tính toán lại", ông Châu kiến nghị.
Chính vì những ý kiến tranh luận chưa có hồi kết nên cho đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có một quy trình phê duyệt dự án Bất Động Sản nào được thống nhất cho các doanh nghiệp bất động sản. Những thắc mắc pháp lý trên thị trường bất động sản vẫn tồn tại khiến một loạt dự án Bất Động Sản bị đình trệ, bế tắc. Hệ quả tất yếu là nguồn cung cấp trên thị trường bất động sản giảm mạnh, cuốn theo đây là giá nhà đất tăng dần.
Bên cạnh việc giá bất động sản tăng do thiếu nguồn cung, một nguyên nhân khác theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, là do những thắc mắc về thủ tục pháp lý.
Ông Đính cho rằng, các đơn vị quản lý Chính phủ luôn nói tới công việc thế nào để có nhà giá rẻ, giá thấp nhằm đáp ứng nhu yếu của người dân nhưng lại để hiện trạng thủ tục đầu tư lê dài.
Có những dự án lẽ ra chỉ thực thi trong khoảng một năm thì mất đến 5 năm, thậm chí là có những dự án Bất Động Sản mất 15 năm. Đây là điều cực kỳ rất không an toàn bởi rất có thể Dự Án BĐS bắt đầu là nhà tại giá rẻ nhưng khi làm xong, doanh nghiệp buộc phải kiểm soát và điều chỉnh giá bán thêm vào đó các ngân sách nảy sinh do phải nuôi bộ máy nhân sự, các ngân sách vốn, góp vốn đầu tư khác do thời gian đầu tư kéo dài. Cuối cùng, Dự Án BĐS lại được bán với giá đắt hơn hẳn.
"Tại TP. HCM, nhiều dự án Bất Động Sản lẽ ra chỉ 18 - 20 triệu đồng/m2 nhưng được đẩy lên bán với giá hơn 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chất lượng không thay đổi, chẳng qua doanh nghiệp bị đội vốn nên cần phải tính giá cao", ông Đính nhận xét.
Theo ông Đính, nhằm giúp tạo điều kiện kèm theo cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển, những cơ quan quản lý điều hành Chính phủ cần vào cuộc kinh khủng để tháo gỡ những vướng mắc về thủ thục pháp lý Dự Án BĐS.
"Các chính sách pháp luật phải gắn với thực tế, bước vào trong thực tiễn nhanh hơn chứ không thể mãi theo sau thị phần như hiện nay", ông Đính kiến nghị.